Як прийняти квартиру в новобудові – порядок дій

Придбання квартири від забудовника через договір пайової участі в будівництві має на увазі, що ви стаєте першим володарем квартири, де до цього не було комунікацій та оздоблення.

Щоб отримання нового житла не стало сущим кошмаром, покупцеві варто перевірити квартиру на поломки, дефекти і недоробки до того, як буде підписаний акт прийому-передачі. У цьому матеріалі я пропоную обговорити, як прийняти квартиру в новобудові від компанії-забудовника.

Як приймати в забудовника квартиру без обробки

Покупець повинен приділити увагу одному основному аспекту – відповідності квартири плану, який додається до ДДУ. Щоб убезпечити себе, доведеться буквально виміряти площа всіх кімнат, балконів, коридорів, санвузлів і лоджій.

Трапляється, що площа готової квартири відрізняється від записаної в плані. Якщо ви потрапили в таку ситуацію, то маєте право на повернення грошей за ті квадратні метри, що ви недоотримали. Але і забудовник може попросити про доплату, якщо квартира вийшла більше запланованої.

На виміри піде трохи часу. Перевірити, як працюють вікна і двері в порожній квартирі без обробки також не складе труднощів. Вивчіть уважно договір і план вашого житла, щоб звірити реальність з документами.

Ось, що ви повинні знати перед початком перевірки:

  1. Кількість розеток і патронів під освітлення повинно відповідати договору, якщо цей пункт в ньому вказано.
  2. Вентиляція на цьому етапі обов’язково повинна працювати. Перевірити тягу можна за допомогою запальнички або сірника.
  3. Стіни і стяжка повинні бути рівними, перпендикулярними один одному.
  4. По кутах кімнат не повинно бути чорних слідів грибка або цвілі.
  5. Всі виявлені недоліки забудовник зобов’язаний усунути за свій рахунок, щоб квартира відповідала договором. Це може бути заміна тріснутих або розбитого скла, зламаного замка або двері, видалення цвілі, лагодження вентиляції, виправлення кривих стін або растрескавшейся стяжки.

Якщо в квартирі виявлено суттєві вади, ви можете вимагати у компанії забудовника повного повернення коштів, в т. Ч. І неустойки.

Як перевірити квартиру з чорновою обробкою

На перевірку квартири з так званої предчистовой обробкою піде трохи більше часу. Без досвіду досить складно оцінити, наскільки правильно проведені всі роботи, тому краще запросити фахівця. Давайте по пунктах розберемо, що має бути в наявності в квартирі.

Підлогове покриття

В туалеті і ванній стяжку укладають на гідроізоляційний шар. Перевірити її наявність можна, оскільки вона виходить на стіни. У кімнатах замість гідроізоляції укладають звукоізоляцію. Якщо ні того, ні іншого немає, можна вважати це дуже грубим порушенням. Зверніть увагу, що стяжка повинна бути покладена рівномірно. Порожнечі, ями і тріщини неприпустимі. Візьміть на перевірку будівельний рівень!

покриття стін

Огляньте стіни, перевірте їх руками на наявність міцного шару фінішної шпаклівки і відсутність тріщин, плям, напливів та інших вад.

стельове покриття

Для початку варто оцінити висоту стелі, вона повинна точно відповідати договору. Відхилення навіть на сантиметр вважається неприпустимим. Поверхня стелі повинна бути оштукатурена, зашпакльована і покрита грунтовкою, – це чорнова обробка під фарбування. На неї надалі можна буде нанести декоративне покриття.

Проведення вимірів висоти стелі

Опалювальна система

Система опалення повинна бути повністю готова до використання. На трубах не повинно бути вм’ятин. Перерахуйте радіатори і порівняйте з заявленим в договорі кількістю. Кожен з них повинен кріпитися до стіни мінімум на три кронштейна. Від радіатора до підлоги повинно бути мінімум 6 см, до стіни – 2,5 см, а до підвіконня – 0,5 см. Також перевірте наявність всіх терморегуляторів. Якщо прийом квартири здійснюється в зимовий період, то можна також оцінити їх в роботі.

водопровідна система

Стояки для подачі гарячої води і водопроводу повинні бути встановлені точно по вертикалі і кріпитися до стін за допомогою спеціальних хомутів. У водомірному вузлі повинні бути присутніми:

  • фільтр первинного очищення води;
  • лічильник витраченої води;
  • запірні крани.

Крім цього, забудовник може встановити там додатково арматуру і зворотний клапан. Перевірте, чи працюють запірні клапани, запишіть показання лічильника та його серійний номер. Відкрийте кран на кухні та у ванній, щоб перевірити, чи є вода і який напір. Зверніть увагу, герметичні чи стики. Ніде не повинно бути механічної деформації або слідів іржі.

каналізаційна система

Стояк каналізації вертикально кріпиться до стіни за допомогою хомутів. Якщо в квартирі вже встановлено унітаз і ванна (або душова кабіна), то обов’язково потрібно перевірити, герметичні чи всі стики.

Вентиляційна система

Для перевірки працездатності вентиляції вам знадобиться піднести до вентиляційних грат аркуш паперу. Якщо папір до неї прилипне, значить вентиляція робоча. Якщо ж ні, то система може бути засмічена будівельним сміттям. Позбутися його можна, лише зруйнувавши стіну.

Електрика

Для перевірки електрики в квартирі треба приділити увагу кільком аспектам:

  • вступний електрощит – перевірити чи оснащений він автовимикачі, УЗО, вимикачами навантаження;
  • показання лічильника – записати на папері;
  • вимикачі, розетки, патрони, дзвінок – перевірити на працездатність, нічого не повинно іскрити або нагріватися (для перевірки розеток можна скористатися зарядкою і мобільним телефоном, для патронів захопіть лампочку).

Слабкострумові мережі (кабельне ТБ, інтернет та інше)

Потрібно перевірити, чи проведені всі обумовлені кабелі і яке їхнє стан: цілість, ізоляції, відсутність перегинів.

Вікна та укоси

Трапляється, що будівельники забувають (іноді навмисне) про установку ручок, підвіконь і відливів. Перевірте їх, а ще добре виконана обробка укосів. Норма – коли вони плоскі, без «хвиль». Не соромтеся відкрити всі стулки, які повинні відкриватися. Їх рух на петлях має бути легким. Також необхідно упевнитися, чи працюють замки і чи є до них відповідні ключі.

двері

При перевірці дверей варто звернути увагу не тільки на те, наскільки легко їх відкрити і закрити. Якщо відкриті двері сама кудись рухається, то петлі відрегульовані погано. На дверях не повинно бути слідів механічного впливу. Тріщини, відколи, подряпане покриття і вже тим більше сліди від дрилі неприпустимі.

Як прийняти у забудовника готову квартиру з чистової обробкою + приклад акту приймання

Під квартирою з чистової обробкою на увазі житло, виконане під ключ, в яке власнику залишиться лише внести його речі і меблі, щоб почати жити. Саме тому огляд повинен бути вкрай ретельно.

Власник повинен перевірити все те ж саме, що і при прийомі квартири з чорновою обробкою, але краще буде запросити фахівця з опоряджувальних робіт. Він зможе провести огляд житла, використовуючи спеціальні інструменти. В цьому випадку ніякі недоліки ідеального на перший погляд ремонту не вислизнуть.

Пам’ятайте, що підписаний вами акт прийому-передачі (зразок нижче) знімає всі зобов’язання щодо усунення недоробок з будівельної компанії, якщо не було складено дефектний акт.

Приклад акту приймання квартири

Зустріч із забудовником

На зустрічі мають бути присутні всі, чиї імена є в ДДУ. Підписувати передавальний акт за нормативами у відсутності одного або декількох пайовиків просто незаконно.

Якщо заздалегідь відомо, що хтось із співвласників не зможе бути присутнім особисто, необхідно заздалегідь підшукати довірена особа (в його ролі може бути і адвокат), а також оформити на його ім’я довіреність, засвідчену у нотаріуса. Забудовника потрібно заздалегідь сповістити про це, щоб він встиг внести відповідні зміни в документи.

Порядок зустрічі із забудовником:

  1. Забудовник призначає першу зустріч, відправляючи листи з повідомленням для всіх пайовиків. Деякі компанії розсилають SMS або дзвонять, але краще самостійно перевіряти веб-сайт забудовника, де зазвичай заздалегідь публікуються оголошення такого характеру.
  2. Пайовики відвідують зустріч у призначений забудовником час. Слід взяти з собою оригінал ДДУ і платіжні квитанції для звірки.
  3. На першій зустрічі призначається час другої зустрічі. Зазвичай вона проводиться вже безпосередньо в квартирі.
  4. Пайовики приносять на другу зустріч знову оригінал ДДУ, квитанції про оплату, а також паспорта.

Не потрібно підписувати нічого до того моменту, поки всі пайовики не оглянувши квартиру. Співвласників може не влаштувати щось, що для вас нормально. Якщо акт прийому-передачі вже підписаний сторонами без акту з дефектами, то будівельна компанія не стане приймати у вас претензії заднім числом.

Терміни передачі квартири після здачі будинку в експлуатацію

У договорі пайової участі зверніть увагу на кілька дат:

  • день, до якого забудовник зобов’язується отримати дозвіл на здачу будинку в експлуатацію;
  • термін, в який забудовник зобов’язаний передати квартиру власникам.

Щодо крайнього терміну здачі будинку в експлуатацію може використовуватися позначення “I півріччя N року”, що означає “до 30 червня N року”. Термін передачі квартири пайовикам відраховується від дня отримання цього дозволу або від дня, в який забудовник зобов’язався його отримати.

Навіть один день прострочення – це привід, щоб почати процес стягнення неустойки. Часом забудовники затягують до останнього з отриманням дозволу на введення будинку в експлуатацію, а потім поспішають і кваплять власників при підписанні акту прийому-передачі.

Не варто вестися на поводу компанії на шкоду своїм інтересам. Якщо пайовики приймають рішення не підписувати акт, але висувають будівельної компанії список порушень, то термін здачі буде порушений. У свою чергу це буде підставою вимагати неустойку.

Отримання неустойки за порушення строків здачі будинку

Щоб на законних підставах отримати компенсацію за порушення умов здачі житла в експлуатацію, потрібно написати в двох примірниках претензію забудовнику. Одну копію віддати будівельній компанії, а другу забрати собі, попередньо отримавши в приймальні забудовника штамп з датою прийому претензії. Компанія зобов’язана дати вам відповідь у письмовій формі протягом десяти днів.

Найбільш успішний результат, коли забудовник запрошує вас в офіс, щоб запропонувати відкупні. Але тут є ризик отримати компенсацію меншого розміру. Щоб не зіграти на руку порушнику договору, перед зустріччю краще підрахувати, яка сума передбачається законом (ч. 2 ст. 6 ФЗ-214).

Неустойка для учасників пайового будівництва залежить від того, яка була ставка рефінансування Центробанку в день підписання акту прийому-передачі житла.

Формула для розрахунку, актуальна для фізичних осіб:
(1/150) * (X / 100) * N * Y = Компенсація, де
N = кількість днів прострочення;
X = вартість житла, зазначена в договорі;
Y = ставка рефінансування.

re>

Важливо! З 1 січня року законодавчо ставка рефінансування стала дорівнює ключовий ставкою Центробанку РФ. Ви можете уточнити її на офіційному сайті регулятора.

При простроченні забудовник виплачує компенсацію

При отриманні грошей від забудовника обов’язково варто укласти угоду про те, що вам було виплачено компенсацію. Потрібно скласти його в письмовій формі і дати на підпис обом сторонам. Така угода доводить, що був дотриманий встановлений порядок досудового врегулювання спору.

В цей документ необхідно включити реквізити сторін, вписати суму неустойки, терміни і той порядок, згідно з яким забудовник буде виплачувати обумовлену суму.

Якщо будівельна компанія і пайовик не прийшли до єдиної думки, то варто скласти позовну заяву, прикласти до нього свій екземпляр претензії і направити папери до суду. В цьому випадку пайовик може претендувати не тільки на виплату неустойки, але також штрафу і повного обсягу судових витрат.

Критичні недоліки, при яких не можна підписувати акт

Під час огляду квартири ймовірність виявити недоліки дуже висока. Але варто врахувати, що деякі компанії допускають невеликі прорахунки, тоді як інші намагаються приховати грубі порушення.

Право пайовика на отримання від забудовника якісної квартири охороняється:

  • Цивільним кодексом РФ;
  • законом “Про захист прав споживачів” №2300-1;
  • Федеральним законом “Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків” № 214.

Після виявлення вад у новобудові боку можуть діяти за двома сценаріями:

  1. Усунення всіх недоліків забудовником відповідно до списку недоліків, які виявив пайовик.
  2. Самостійне усунення пайовиком недоліків з компенсацією всіх витрат з боку забудовника.

Щоб зафіксувати всі виявлені пайовиком недоліки, складають дефектний акт у двох примірниках, як було зазначено вище.

Умовно можна розділити всі дефекти квартири на дві категорії:

  • істотні,
  • несуттєві.

До істотних відносять такі недоліки, через які жити в квартирі неможливо. Мова про відсутність каналізації, дірі в підлозі або стіні, непрацюючий замок на вхідних дверях і так далі.

Якщо був виявлений хоч один істотний недолік, ні в якому разі не підписуйте акт приймання. Всі виявлені недоробки внесіть в дефектний акт і повідомте компанії-забудовнику, що підпишете акт прийому-передачі тільки після повного їх усунення. В акті приймання повинна стояти фактична дата його підписання.

До несуттєвим можна віднести всі інші недоліки, які не перешкоджають проживанню в квартирі: механічне пошкодження підлоги або стін, непрацюючі доводчики на дверях, подряпини на склі та інше. Якщо інших істотних порушень немає, можна внести всі виявлені недоліки в дефектний акт і розписатися в акті приймання.

Важливо! Не існує законодавчого поділу недоліків на несуттєві або істотні. Якщо пайовик відмовляється підписувати акт приймання, обов’язково потрібно додати в дефектний акт, що це викликано саме тим, що, на його думку, один або кілька виявлених дефектів є суттєвими.

нетипові ситуації

Забудовник має право самостійно підписати акт прийому-передачі через 2 місяці, якщо пайовик відмовляється його підписувати за відсутності істотних недоліків. Передача квартири може бути проведена без згоди покупця, якщо забудовник доведе, що той ухилявся від підписання документів. Крім того, забудовник повинен провести незалежну експертизу, яка підтвердить, що серед виявлених недоліків немає серйозних дефектів.

якщо покупець прийняв житло, а після деякого часу все ж знайшов суттєві дефекти, це не причина для паніки. Все той же Федеральний закон № 214 забезпечує гарантію на 5 років для житлових будинків і 3 роки для внутрішніх інженерних комунікацій. У цей період покупці можуть звернутися до будівельної компанії і зажадати усунення всіх недоліків.

Порядок усунення недоліків

Найчастіше будівельні компанії не хочуть прямого конфлікту з клієнтами, так що після переговорів погоджуються на усунення недоліків своїми силами. Також компанія може запропонувати укласти договір підряду зі сторонньою компанією і оплатити при цьому витрати і послуги підрядників.

Забудовник, як і власник, може найняти підрядника для усунення дефектів

Мінус в тому, що терміни очікування зазвичай затягуються. У законі зазначено, що компанія повинна позбутися від усіх дефектів “в розумні терміни”. Трактувати це в кількості тижнів або місяців забудовник може на свій розсуд. Тому перш ніж погоджуватися із забудовником, краще керуватися контекстом і здоровим глуздом: так чи істотний недолік і чи варто чекати довгий термін для його усунення.

Розрахувати терміни в середньому можна так: якщо будівельна компанія одночасно здає близько 150 квартир, то на усунення недоліків піде 15 – 20 днів. Коли мова йде про одночасну здачу 500 квартир, то роботи можуть зайняти 30 – 60 днів. Виправлення дефектів при 1 000 квартир забирає мінімум 90 днів при вдалому збігу обставин.

Поки покупець не розпишеться в акті приймання, ключі він не отримає. Забудовник зв’яжеться з підрядником і передасть йому ключі, щоб усунути дефекти. По завершенні робіт буде призначена дата для проведення повторного огляду житла. Якщо акт підписаний, то ситуація відрізняється лише тим, що право впускати будівельників в квартиру, передавати і забирати ключі буде у власника житла.

Важливо! З того моменту, як акт підписаний і ключі отримані власником, забудовник більше не несе відповідальності за збереження квартири. Якщо акт був підписаний, власник відповідальний за все, що відбувається в квартирі.

Іноді забудовники пропонують “для простоти” передати ключі йому. Погоджуючись на це, власник перестає контролювати те, що відбувається в його власності. У його відсутність під час усунення одних дефектів підрядники можуть створити інші (розбити вікно, зламати замок на вхідних дверях і т. Д.) Будівельна компанія при цьому не зобов’язана брати участь у врегулюванні конфлікту. Сфера її відповідальності зачіпає лише усунення недоліків з дефектного акту.

На закінчення

Практика показує, що недоліки різного масштабу виявляють майже при кожному прийомі квартир. Так що не варто дивуватися. Але також це не означає, що варто йти на поводу у забудовника і погоджуватися на вмовляння на шкоду своїм інтересам.

Житло з істотними вадами – це не те, за що кому-небудь хочеться платити великі гроші. Закон на боці покупця, повністю захищаючи його майнові права. Якщо забудовник не хоче йти на компроміс або ігнорує пайовиків, це є грубим порушенням законодавства. Забудовник розуміє, що в цьому випадку виграш опонента в суді – лише питання часу.

Уникайте погроз або тиску з боку будівельної компанії, заручитися підтримкою (і особистою присутністю) адвоката. Так ви зможете парирувати будь зустрічний аргумент і відстояти свої права.

Якщо у вас вже є досвід спілкування з забудовниками під час прийому квартири, діліться їм в коментарях. А також не забувайте підписатися на оновлення блогу, щоб вчасно отримати корисну інформацію для власників житла і тих, хто тільки збирається придбати квартиру.

Ссылка на основную публикацию